商业增量大、同质化竞争明显；今年开年，凯德集团出售20个购物中心，其中大部分位于三线城市

2018年开年，来自新加坡的上市公司凯德集团出售作价83.65亿元的20个购物中心，接盘者为由印力、万科和Triwater组成的无关联第三方，这成为2018年商业领域单个大型并购。值得注意的是，这20家商业地产分布在19个城市，其中大部分位于三线城市。

商业消费仍处于上升期

实体商业的衰落在这几年是一个普遍的社会现象。有业内观点认为，无论是一线城市还是三线城市，实体商业都面临着危机。无论是电商冲击、还是运营成本的高企，都在不断地侵蚀着曾经盛极一时的商业地产。而凯德此举无疑是一种“甩包袱”的行为。不过值得注意的是，接盘者印力地产本身为万科旗下商业地产平台。而这些商业中心则分布在中国华北、华东、华南和中西部区域，有分析指出，此次收购填补了印力在三四线城市的业务空白。

作为收购方，印力集团方面在公告中表示：“收购上述商业地产，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉核心区域市场及周边城市群。”而凯德集团方面则回应称：“此次交易有利于优化集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业，进一步强化凯德集团在华五大核心城市群的业务布局。”

可以说，凯德的“退”与印力的“进”，形成了一个鲜明对比。这不禁让人困惑，三线城市的商业地产究竟是不是“包袱”？消费潜力到底该如何转化为消费能力？这些问题都是目前业内人士所普遍思考的问题。

对此，业内普遍认为，从消费潜力来看，三线城市是处于上升阶段的。中金证券一份行业研究报告显示：2017年节假日期间我国多个省市的销售额增速同比明显提升。仅从增速来看，三四线城市也展现出较一二线城市更强的消费潜力。而中信证券的研究报告也显示：由于三四线居民工作时长、通勤时间大幅小于一二线居民，因此有更多的时间和精力进行线下消费，促使三、四线的主流消费模式是“深体验，后买单”。

业态需向体验式转型

在消费潜力逐步增加的背后，有业内人士指出了目前商业地产在三四线城市所面临的盈利难题。优铺创始人、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说：“现在的三线城市商业发展要比一、二线城市更加困难。可以说商业增量过大，同质化趋势明显。关键是短时间增长的商业体量和消费者的消费能力有差距，实体商业在三线城市普遍亏损。”

“现在三线城市的商业地产，落后于发展成熟的北京、上海等一线城市，刚刚进入转型周期。”陈云峰指出，如今人们对时尚消费、品牌消费、体验式消费都非常有热情，尤其是餐饮和儿童的业态上升比较快。而纵向比较来看，商业地产从最初的百货业态，到后来的购物中心，再到如今的城市综合体，商业地产“卖产品”的属性正在减弱；取而代之的是“卖体验”。购物中心和城市综合体业态在三四线持续渗透逐步替代原有的百货业态。

同时，上海易居研究院智库中心总监严跃进也指出：“三四线城市高端市场培育空间发展缓慢，但针对中产阶层的大众化消费规模持续攀升。”此外，严跃进还表示。“由于消费者对价格的敏感性，这对三、四线城市的商业来说，往往受到网购冲击更大。因此对运营者来讲，有比较大的风险。凯德等主动退出并转让部分已经进入成熟期的项目，也是有这方面的考虑。”